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L’AVVOCATO E’ ONLINE, IL MUTUO CROCE O DELIZIA?

Ogni venerdì presenteremo la rubrica “L’AVVOCATO E’ ONLINE”, il nostro socio e avvocato di fiducia spiegherà e racconterà il mondo del diritto, le sue evoluzioni, i suoi cambiamenti e le sue contraddizioni. Protagonisti sarete voi cari lettori, con le vostre domande e segnalazioni a cui cercheremo di dare immediata risposta.

A seguire breve descrizione del nostro esperto.

Avvocato Cicirelli Giuseppe, Esperto In Diritto Civile in particolare Tutela  dei Consumatori  Lavoratori e Diritto Di Famiglia, Master in Gestione Del Lavoro nelle Pubbliche Amministrazioni, già editore dal 2014 al 2015 dell’emittenza Storica Televisiva Altamurana Teleappula, socio dell’associazione Speleologica C.A.R.S a cui è attribuita la “Scoperta Dell’uomo Di Altamura”. Diversi sono i suoi Contributi giuridici nelle testate  giornalistiche di Radioregio e all’emitttente televisiva regionale Tele Appula.

Argomento di questa settimana è il “MUTUO”

Con la crisi che incombe in questo preciso momento storico e in presenza di  un elevatissimo tasso  di disoccupazione, numerose famiglie italiane si trovano a fare i conti con il pagamento di  tasse, mutui, affitti, utenze e altro. Secondo le statistiche, si legge che  il 10,2% delle famiglie si è trovata in ritardo con i pagamenti delle bollette per le utenze domestiche, in particolare energie e riscaldamento;  16,9%  tra le famiglie in affitto si è trovata in arretrato con il pagamento; il 6,3% delle famiglie con il mutuo da pagare si è trovato infine in arretrato con la rata. Infatti, le categorie di famiglie maggiormente interessate dal problema sono quelle rientranti nella fascia di reddito più povero (il 29,2% sono risultate in arretrato con le spese per la casa, pari a 1 milione e 505mila famiglie) e, più in generale, quelle in affitto (27,6%, 1 milione e 320mila) o quelle gravate da un mutuo per la casa (14,8%, 561mila). Le spese per l’abitazione (condominio, riscaldamento, gas, acqua, altri servizi, manutenzione ordinaria, elettricità, affitto, mutuo) costituiscono infatti una delle voci principali del bilancio familiare.

Oggi discuteremo di uno dei temi più caldi riguardanti le nostre famiglie, in particolare il Mutuo;  istituto che condiziona seriamente tutti quei soggetti che sono alle prese con il pagamento delle rate a scadenza  mensili e purtroppo si trovano in condizioni di insolvenza nei confronti degli istituti di credito. Analizzeremo le conseguenze che comporta un’eventuale inadempimento, partendo dal pignoramento dell’immobile passando alla reale possibilità di chiedere una sospensione delle rate future previste dal contratto di mutuo.

Punto di partenza, è opportuno analizzare in primo luogo l’aspetto normativo della disciplina in esame; difatti  il contratto di mutuo trova la sua naturale collocazione nelle disposizioni del codice  civile, in particolare negli articoli 1883 e seguenti. La norma in questione definisce l’istituto del mutuo come  un  contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. La stipulazione di detto contratto comporta in capo al  mutuatario  l’ acquista della proprietà delle cose oggetto di  mutuo (art. 1814 c.c.) previo il  pagamento di  interessi;   l’ effetto essenziale di questo contratto tipico è quello di trasferire  la proprietà delle cose al mutuatario. La liberazione dell’obbligo di quest’ultimo si avrà con il trasferimento, alla scadenza stabilita, al mutuante delle stesse cose ricevute e della stessa quantità della medesima specie.

Approfondendo una prima ipotesi, è doveroso chiederci  in quali  conseguenze   incorrerebbe un mutuatario da un  mancato pagamento delle  rate  del  mutuo ipotecario  stipulato con la banca?

Gli effetti derivanti da un eventuale insolvenza comporterebbe senza ombra di dubbio ad un pignoramento dell’immobile posto  a garanzia del prestito ottenuto. Difatti, le banche, a differenza di Equitalia possono pignorare l’immobile, anche se esso risulta essere la residenza anagrafica del debitore, in quanto vige in un regime di soggetto privato e non di ente pubblico come l’Agenzia di Riscossione. In altri  termini, Equitalia ha dei limiti stabiliti dalla legge per poter pignorare un’immobile a seguito di cartella esattoriale imputabili al debitore, diversamente le banche non sono sottoposti alla medesima disciplina in quanto personalità giuridiche che vigono in regime privato. Secondo il “decreto del Fare” l’ ente di riscossione Equitalia, non può sottoporre a pignoramenti immobiliare  qualora essi sussistano determinati requisiti come i seguenti:

  1. L’immobile deve essere adibito ad uso abitativo;

2) il debitore vi deve risiedere anagraficamente;

3) non si deve trattare di abitazioni di lusso o di categorie catastali A/8 e A19;

4) infine, l’immobile posseduto dal debitore deve essere unico bene posseduto.

In questi casi Equitalia può solo iscrivere l’ipoteca ( ma solo per debiti superiori a 20 mila euro, ma non  può mai avviare un’esecuzione forzata).

In buona sostanza, Equitalia,  può soltanto far annotare nei propri registri la propria garanzia attraverso l’iscirzione di una ipoteca,  ma non gli è consentito avviare il procedimento dinanzi l’Autorità Giudiziaria per effettuare la vendita all’asta.

Tuttavia,  Equitalia, può pignorare l’immobile in tutti gli altri casi in cui non ricorrono le suddette condizioni, in particolare, quando  il debito contratto con l’agenzia di riscossione superi i 120 mila euro, previa iscrizione di ipoteca nei pubblici registri con preavviso al debitore di almeno 30 giorni prima; inoltre, devono trascorrere 6 mesi dopo la data di detta iscrizione  ipotecaria sempre che il contribuente non abbia saldato il suo debito.

Questi limiti, come predetto, non sussistono per la banca che, in teoria, potrebbe agire con il pignoramento immobiliare anche per piccoli importi.

Come ampiamente visto, le differenza tra un eventuale inadempimento tra gli istituti di credito privati come le banche e l’ente di riscossione Equitalia, sono chiare e palesi.

Altra questione che ci poniamo è quella relativa ad una potenziale ipotesi di sospensione delle rate future del mutuo ipotecario. L’ accordo tra l’Abi (associazione bancaria italiana) con le associazioni dei consumatori ha dato la possibilità di  concedere una sospensione delle rate del mutuo per un massimo di un anno e per non più di una volta soltanto nel triennio 2015-2017.

La sospensione però non viene concessa a chiunque ne faccia richiesta, ma solo in presenza di determinate condizioni di difficoltà economica come ad esempio:

  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato ( escluso le ipotesi di dimisioni voltontaire, risoluzione per limiti pensionabili e licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo);
  • cessazione del rapporto di lavoro parasubordinato ( contratti di agenzia, contratti a progetti, rappresentanza commerciale) esclusi i casi in cui la cessazione sia derivata da un caso di risoluzione consensuale, recesso datoriale per giusta causa ect.);
  • sospensione del rapporto di lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni, anche in attesa dell’emanazione dei provvediemnti di autorizzazione dei trattamenti a sostegno del reddito ( cassa integrazione etc);
  • morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza.

Tutte questi situazioni fattuali devono interessare esclusivamente il soggetto intestatario ( o uno dei cointestatari) del mutuo o del finanziamento ed esservi verificate entro 2 anni dalla presentazione della richiesta. In aggiunta, è doveroso precisare in tema di sospensione delle rate future del mutuo che tale procedimento  riguarda unicamente la quota di capitale del mutuo, e non già la quota di interessi. Pertanto, il mutuatario dovrà continuare, durante l’anno di sospensione delle rate, a pagare comunque gli interessi che matureranno sul capitale “sospeso”; perlatro, l’ammontare degli interessi va calcolato sull’intero debito residuo. Infine, sulla base del predetto  accordo, sono esclusi dal beneficio coloro che abbiano maturato un debito eccessivo con la banca: in sostanza, non devono esservi rate scadute e non pagata per un periodo superiore a 90 giorni. In ogni caso è sempre consigliabile per qualsiasi chiarimento rivolgersi alle associazioni a tutela dei consumatori presenti sul territorio o al proprio legale di fiducia.

Avv. Cicirelli Giuseppe

 

INFO:  cicirelligiuseppelex@gmail.com

 

 

Maria Caserta

Di Maria Caserta

Laureata in Scienze della formazione primaria presso Università degli Studi della Basilicata, insegnante di scuola primaria, redattrice presso la testata PassalaParola.net, presidente dell'associazione MadeinMurgia.org by Comunicaetica, editore madeinmurgia.org, Event planner ed esperta in tutela dell'ambiente e agrifood. Project manager di diversi progetti regionali, locali e nazionali.